Christian Frölich

Herr Präsident! Liebe Kolleginnen, liebe Kollegen! Der Antrag von Rot-Grün greift ein aktuell wichtiges Thema auf. Ich vermute, dass jeder von uns hier im Landtag mittlerweile durch betroffene Bürgerinnen und Bürger für dieses Thema sensibilisiert wurde. Niedersachsen gehört zu den Bundesländern mit der höchsten Zahl an Erbbaurechtsverträgen. Etwa 5 bis 10 % der Bevölkerung leben auf Erbbaurechtsgrundstücken. Die Klosterkammer ist deutschlandweit der größte Erbbaurechtsgeber. Viele dieser Verträge stammen aus den 1950er-Jahren und laufen in den kommenden zwei Jahrzehnten aus. Bis 2045 sind rund 2 600 Verträge der 17 000 Verträge davon betroffen. Im Zuge der Verlängerungen kommt es wir haben es gerade gehört durch die Kopplung des Erbbauzinses an die stark gestiegenen Bodenrichtwerte zum Teil zu erheblichen Mehrbelastungen der Erbbaurechtsnehmer. Das betrifft übrigens insbesondere die Verträge, die unter der Geltung der Preisstoppverordnung von 1936, die bis 1960 in Niedersachsen Geltung hatte, abgeschlossen worden waren. Auch bei Neuverträgen kommt der ursprünglich sozialpolitische Gedanke, Grundstücksflächen günstig zur Verfügung zu stellen, um beispielsweise geförderten Wohnungsbau oder das kleine Eigenheim zu ermöglichen, ebenfalls unter die Räder. In den einzelnen, regional unterschiedlichen Fällen steigen die Erbbauzinsen um mehrere Hundert Prozent. Dies führt für viele betroffene Haushalte zu existenziellen Sorgen. Die laufenden Belastungen übersteigen dabei häufig die finanziellen Möglichkeiten der Erbbauberechtigten. Zudem mindern die hohen Zinsen den Wert der Immobilien. Zusätzlich gibt es die Besonderheit, dass auch junges Wohnen, zum Beispiel beim Studentenwerk in Göttingen, durch diesen rasanten Anstieg der Erbbauzinsen kaum mehr bezahlbar ist bzw. eine Sanierung der Gebäude plötzlich vollkommen unwirtschaftlich wird. Obwohl die Verträge zwischen Erbpachtgeber und Erbpachtnehmer eindeutig formuliert sind und viele Erbbaurechtsnehmer über Jahre von diesen günstigen Konditionen profitiert haben, sollten die wirtschaftlichen Belastungen in den betroffenen Regionen für die Erbbauberechtigten nicht in einem solchen Maß steigen, dass die soziale Tragfähigkeit verloren geht. Die Klosterkammer verweist zu Recht darauf, dass ihre Einnahmen für zentrale Aufgaben verwendet werden: die bauliche Erhaltung von Kirchen, Klöstern, Denkmälern, die Förderung sozialer Projekte sowie kirchliche Bildungsarbeit. Diese Leistungen kommen der gesamten Gesellschaft zugute und rechtfertigen daher eine solide Einnahmenbasis. Mittlerweile stellen die Erbbaurechtserträge rund 50 % der Gesamteinnahmen des Allgemeinen Hannoverschen Klosterfonds dar. Andererseits, meine Damen und Herren, muss in diesem Kontext schon auch kritisch hinterfragt werden, warum die Klosterkammer über finanzielle Spielräume verfügt, um Verluste einer Tochtergesellschaft in Höhe von aufsummiert rund 12 Millionen Euro seit 2008 gemäß Drucksache 19/7794 auszugleichen. Die Klosterkammer ist nach der Landeshaushaltsordnung verpflichtet, die Erbbauzinsen nach festen Sätzen am Bodenwert auszurichten: 5 % für Wohnungsbau, 6 % für Gewerbe, 4 % für den geförderten Wohnungsbau. Damit sind die Gestaltungsspielräume sehr begrenzt. Sonderregelungen, wie sie bereits in Einzelfällen durch ministerielle Erlasse zugelassen wurden, zeigen jedoch, dass flexible und sozialverträgliche Lösungen möglich sind. Der Antrag von Rot-Grün teilt sich in drei wesentliche Bereiche auf. Zunächst soll durch einen klassischen Delegationstrick ein Gremium gebildet werden, das sich um das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung und die wirtschaftliche Tragfähigkeit bei Vertragsverlängerung kümmern soll. Die Einsetzung eines solchen Gremiums, das gemäß dem Wortlaut des Antrags der Forderung nach einer Fachaufsicht gleichkommt, wäre vermutlich verfassungswidrig. Das Ministerium ist Stiftungsaufsicht, ansonsten ist die Klosterkammer verfassungsrechtlich unabhängig. Für die im zweiten Teil rückblickende Zehnjahresmedian-Bewertung mit Bezug auf 2010 zur Festlegung des maßgeblichen Bodenrichtwertes gibt es kein anerkanntes bewertungsrechtliches Verfahren. Ein solches Vorgehen verstößt aus unserer Sicht gegen geltende Rechtsnormen wie § 63 der Landeshaushaltsordnung. Es würde sich dann explizit haushaltsrechtlich die Frage stellen, warum nur im Falle des Erbbaurechts zukünftig der volle Verkehrswert der Grundstücke keine Berücksichtigung mehr finden soll. Der letzte Teil greift dann die Neuverträge auf und versucht für geförderten Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten deutlich reduzierte Zinssätze und einen Festschreibungszeitraum von 75 Jahren zu ermöglichen. Da es mittlerweile gerade in sämtlichen Mittel- und Oberzentren angespannte Wohnungsmärkte gibt, entziehen Sie der Klosterkammer mit dieser pauschalen Regelung zumindest für alle Neuverträge ihre wirtschaftliche Einnahmeseite zur Sicherung des Stiftungsvermögens. Dies ist eine klare Benachteiligung des Erbbaurechtsgebers, also des Grundstückseigentümers, und würde im Ergebnis dazu führen, dass der öffentlichen Hand bei diesen pauschalen Änderungen Erträge, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben bestimmt sind, entzogen und private Vermögen dadurch eben gestärkt würden. Bezüglich des Mustererbbaurechtsvertrags möchte ich nur anmerken, das der von der Klosterkammer verwendete Erbbaurechtsvertrag in wesentlichen Punkten erbbaurechtsfreundlicher ist als der Mustervertrag. Zu allen Punkten dürften somit die Beratung, die Unterrichtung und sicherlich auch die Anhörung sehr spannend werden. Als CDU sehen wir ebenfalls Handlungsbedarf, meinen aber, dass die Klosterkammer verbindliche sozialpolitische Optionen für Familien, Senioren, Studierende oder den geförderten Wohnungsbau erhalten sollte, um somit weiter das Heft des Handelns in der Hand zu behalten, statt durch starre, rechtlich bedenkliche Normierungen von oben in die Defensive gedrängt zu werden. Bei Bestandsverträgen sind auch weitere Abschläge bei vorzeitiger Verlängerung oder die Einführung eines zusätzlichen Nachlasses auf angespannten Märkten oder für besonders betroffene Gruppen denkbar. Ebenso könnte eine neue Bezugsgröße für den Erbbauzins wie von der Klosterkammer Ende Oktober selbst angeregt die zehnjährige Bundesanleihe eingeführt werden. Wir freuen uns auf konstruktive Beratungen, und ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit.