Martina Koeppen

Herr Präsident, meine sehr verehrten Damen und Herren. Ja, ich werde auch über ein vermeintliches Nischenthema sprechen, nicht über Zitronenkuchen, sondern über die Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes. Aber immerhin sind 28 Prozent der Mehrfamilienhäuser in Hamburg eine WEG. Und nicht selten werden diese Wohnungen auch vermietet und nicht nur selbst genutzt. Und anders als bei der SAGA oder der Genossenschaft oder großen privaten Vermietern, die meist über kaufmännische oder technische Abteilungen verfügen, werden WEGs von Verwaltungen betreut. Seit Ende 2022 ist daher die Bestellung eines zertifizierten Verwalters Voraussetzung für eine ordnungsgemäße WEG-Verwaltung. Auf den ersten Blick sinnvoll. Aber auch wirklich praktikabel? Ein Blick in die Prüfungsinhalte zum zertifizierten Verwalter lässt daran Zweifel aufkommen. In einer schriftlichen Prüfung von 90 Minuten und einer 50-minütigen mündlichen Prüfung werden diese vier Themenbereiche abgefragt: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen und nicht zuletzt technische Grundlagen. Und meine sehr verehrten Damen und Herren, für diese vier Themenbereiche gibt es umfangreiche Einzelausbildungen oder Studiengänge. Und da stellt sich doch dann ernsthaft die Frage, ob fundiertes Fachwissen insbesondere im baulichen Bereich vermittelt werden kann. Diese Einschätzung wird durch eine Mitgliederbefragung des Verbands der Immobilienverwalter aus dem Jahr 2023 bestätigt. Bei der Frage nach dem Selbstbild im Hinblick auf eine energetische Sanierung sahen sich zwar 40 Prozent der Verwaltung als gut qualifiziert für das Thema, mit rund 60 Prozent aber die Mehrheit wenig bis gar nicht qualifiziert. Hinzu kommt, dass 85 Prozent der befragten Verwaltungen angaben, keine ausreichend personellen Kapazitäten für energetische Sanierungen vorhalten zu können. Und selbst wenn die fachlichen und personellen Kapazitäten vorhanden wären, scheitern Sanierung oder Instandhaltung an der mangelnden finanziellen Rücklage der WEGs. So kommt die besagte Mitgliederbefragung zu dem Ergebnis, dass in knapp der Hälfte der WEGs die Rücklagen auf gar keinen Fall und in weiteren 48 Prozent eher nicht für eine umfassende Sanierungsmaßnahme vorhanden sind. Meine sehr verehrten Damen und Herren, zwar schreibt das Gesetz, sprich das WEG, dass eine auskömmliche finanzielle Rücklage zu bilden ist durch die Eigentümer, aber letztlich entscheiden die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer dann selbst, welchen Betrag sie über das Hausgeld in diese Rücklage einzahlen. Und diese Zahlen sind erschreckend, und an dieser Stelle muss die Bundesebene als Gesetzgeber handeln, um Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer vor finanziellen Überbelastungen, zum Beispiel durch Sonderumlagen, zu schützen. Aber selbst, meine sehr verehrten Damen und Herren, wenn wir annehmen, also die Verwaltung ist fachlich qualifiziert, verfügt über ausreichend Personal und es sind auch die finanziellen Rücklagen vorhanden, sind eine umfangreiche Instandsetzung oder Modernisierungsmaßnahmen in einer WEG noch lange nicht umgesetzt. Auf der ersten Eigentümerversammlung stellt die Verwaltung den notwendigen Instandhaltungsbedarf dar. Mit Glück wird dann bereits über die Beauftragung eines Ingenieur- oder Architekturbüros zur genauen Grundlagenermittlung abgestimmt. Natürlich müssen hierfür drei vergleichbare Angebote vorliegen. Auf einer weiteren Versammlung dann trägt dieses beauftragte Büro den genauen Instandhaltungsbedarf vor. Entscheidet sich dann die Gemeinschaft für die Umsetzung dieser Maßnahme, bedarf es erneut dreier neuer Angebote von Ingenieur- und Architekturbüros, um die nächsten Leistungsphasen, zum Beispiel Erstellung der Ausschreibung und Angebotseinholung, zu beauftragen. Wenn dann alles glatt läuft, kann in einer dritten Versammlung über die Auftragsvergabe entschieden werden. Auch hierfür müssen drei Vergleichsangebote vorliegen, ebenso für die Bauleitung. Meine sehr verehrten Damen und Herren, das ist nicht die Geschichte vom Zitronenkuchen, sondern das ist die harte Realität, womit sich WEGs jeden Tag auseinandersetzen müssen. Und zwar hat ein aktuelles BGH-Urteil jetzt versucht, diesen Prozess zu verschlanken. Dies gilt aber nur für kleinere Instandsetzungsarbeiten, nicht für größere Sanierungen, die in vielen WEGs notwendig sind. Leider reichen meine fünf Minuten Redezeit jetzt nicht aus, um noch auf die Rahmenbedingungen, die Schuldverhältnisse und damit die Belastung und Entlastung von Gerichten einzugehen. Insofern... Stimmen Sie unserem Antrag zu.