Christian Gaebler

Vielen Dank! – Sehr geehrte Frau Präsidentin! Meine Damen und Herren Abgeordnete! Ich freue mich, mit dem vorgelegten Gesetzesentwurf zum Wohnraumgesetz einen wichtigen Punkt aus dem Sofortprogramm des Senats hier einbringen zu können. Der Bereich Wohnen und Mieten ist für diesen Senat ein zentrales Handlungsfeld. Unser Ziel ist es, dass alle Berlinerinnen und Berliner ein für sie bezahlbares Zuhause behalten oder finden. Wir treiben den Neubau von Wohnungen weiter voran, wir erweitern die Bestände der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften durch Neubau und Ankauf, wir wollen bis zu 5 000 neue preisgebundene Wohnungen fördern, und wir achten auf die Entwicklung im Bestand. In der Mieterinnenstadt Berlin soll sich niemand Sorgen um die Bezahlbarkeit seiner oder ihrer Wohnung machen müssen. [Beifall bei der SPD und der CDU – Beifall von Gollaleh Ahmadi (GRÜNE)] Der soziale Wohnungsbau ist unerlässlich für bezahlbares Wohnen in Berlin. Deshalb bin ich dem Hauptausschuss sehr dankbar, dass er die Wohnraumförderbestimmungen und die Genossenschaftsförderbestimmungen letzten Mittwoch zur Kenntnis genommen hat. Damit können wir allen am Gemeinwohl interessierten Wohnungsbauunternehmen jetzt eine sehr gute Neubauförderung anbieten. Das ist in der für Neubau weiter sehr schwierigen Lage immens wichtig, damit wir gemeinsam erstens mehr Wohnungen und zweitens bezahlbare Wohnungen für die Berlinerinnen und Berliner mit niedrigem Einkommen schaffen. Ziel der Neubauförderung ist auch, den Bestand an Sozialwohnungen in Berlin trotz auslaufender Bindung in etwa stabil zu halten und möglichst zu steigern. Das ist derzeit nicht einfach. Umso wichtiger sind die neuen und besseren Förderbedingungen. Genauso wichtig ist es aber auch, dass wir uns aufmerksam um die Bestände des alten sozialen Wohnungsbaus kümmern und Fehlentwicklungen entgegenwirken. Mit dem vorliegenden Zweiten Gesetz zur Änderung des Wohnraumgesetzes leisten wir dazu einen wichtigen Beitrag. Das Erbe der noch rund 80 000 Sozialwohnungen alter Förderungsmethodik ist sehr wichtig für die Versorgung von Menschen mit niedrigen Einkommen. Andererseits ist es aus heutiger Sicht aufgrund der problematischen Förder- und Finanzierungsbedingungen ein teilweise schwieriges Erbe; in jedem Fall ein kompliziertes und nicht immer leicht zu verstehendes. Deshalb wundere ich mich nicht, dass es immer wieder Missverständnisse gibt, und ich will kurz erklären, was wir mit dem Gesetzesentwurf beabsichtigen, und warum manche Kritik daran – die sicherlich gleich auch noch einmal wiederholt wird – völlig ins Leere geht. Der vorliegende Gesetzesentwurf sieht für Bestände des traditionellen sozialen Wohnungsbaus, die im ersten Förderweg bis 1997 erstmalig gefördert wurden, drei Änderungen vor: erstens die Erweiterung des Mietzuschusses, auch für leicht höhere Einkommen, zweitens den Zugang zum Mietzuschuss auch für Neumieterinnen und Neumieter und drittens die Durchsetzbarkeit der Verpflichtungsmiete. Zu den Verbesserungen beim Mietzuschuss: 2016 wurde ein Mietzuschuss für Sozialmieten eingeführt, deren individuelle Mietbelastung 30 Prozent übersteigt. Mit dem vorliegenden Änderungsgesetz sollen auch Haushalte, die ab dem 1. Januar 2016 neu in Wohnungen ohne Anschlussförderung eingezogen sind, einen Mietzuschuss bekommen können. Bei der Umsetzung der Verständigung mit dem damaligen Mietenvolksentscheid im Jahr 2015 wurden Neumieter ausdrücklich ausgeschlossen. Diese aus heutiger Sicht widersprüchliche und falsche Regelung wollen wir beseitigen, denn auch für diese Mieterinnen und Mieter, die einen WBS haben müssen, kann die Mietbelastung zu hoch sein. Weiterhin wollen wir die Einkommensgrenze für die Mietzuschussberechtigung erhöhen, damit auch für Haushalte, die nur geringfügig die WBS-Einkommensgrenzen überschreiten, die Bezahlbarkeit ihrer Wohnung sichergestellt wird. Wir vermeiden damit zum Beispiel, dass jemand nur aufgrund der jüngsten Rentenanpassung den Mietzuschuss verliert und damit faktisch weniger verfügbares Nettoeinkommen hat. Das Thema Verpflichtungsmiete wird kontrovers diskutiert, weil das angeblich zu Mieterhöhungen führen wird. Das stimmt nicht. Mit der Regelung, die wir jetzt rechtlich verbindlich machen wollen, bewahren wir vielmehr die Mieterinnen und Mieter vor Mieterhöhungen auf das Kostenmietniveau. Das Kostenmietrecht – und insgesamt das Recht des alten sozialen Wohnungsbaus – ist sehr kompliziert. Bisher kann die IBB nur durchsetzen, dass die Eigentümer nicht mehr als die förderrechtliche Kostenmiete verlangen. Wer mehr verlangt, riskiert ein Bußgeld. Allerdings wurde mit vielen Eigentümern schon vor Jahrzehnten eine Verpflichtungsmiete vereinbart, die immer niedriger ist als die Kostenmiete. Was ist die Verpflichtungsmiete? – In den Siebzigerjahren wurde in Berlin die sogenannte Aufwendungsförderung eingeführt. Damit haben die Eigentümer den Neubau zunächst rein privat, in der Regel mit Kapitalmarktdarlehen, finanziert. Um die Kosten dieser Finanzierung für sie zu senken, bekamen die Eigentümer dann laufende sogenannte Aufwendungszuschüsse und -darlehen. Durch diese Aufwendungsförderungen wurden im Zeitverlauf zwei Finanzierungen aufgebaut: zuerst die private Fremdfinanzierung, und dann die spätere öffentliche Aufwendungsdarlehenfinanzierung. Das Problem dabei: Zinsen durften nach dem bestehenden Kostenmietrecht im Zeitverlauf auf beide beziehungsweise faktisch doppelt in die Kostenmiete eingerechnet werden. Um das zu verhindern, wurde dieser Doppelzählung mit einer vereinbarten Verpflichtungsmiete begegnet, indem Eigentümer mit einer Verpflichtungserklärung unter anderem auf die nach der Berechnungsverordnung mögliche Anrechnung der Zinsen verzichten mussten. Der Gesetzesentwurf wurde kompliziert, weil über die Jahre fortgeschriebene Förderbedingungen auch kompliziert sind. Gleichwohl kann man das auf einen einfachen Nenner bringen: Damit die IBB die Verpflichtungsmiete und damit die niedrigere Miete vor Gericht durchsetzen kann, muss sie gesetzlich normiert sein, und Verstöße gegen sie müssen mit einem Bußgeld belegt werden. Genau darum geht es in diesem Gesetzesentwurf zur Änderung des Wohnraumgesetzes, [Beifall von Ülker Radziwill (SPD)] denn das alte Förderrecht kennt nur die Kostenmiete, und damit stehen die Mieter vor unwägbaren Mieterhöhungen, wenn man das nicht deckelt. [Beifall bei der SPD – Vereinzelter Beifall bei der CDU] Durch die Verpflichtungsmiete ergeben sich keine neuen Mieterhöhungstatbestände. Und die Kostenmiete bleibt auch – entgegen Behauptungen aus der Opposition – als Deckel unberührt. Die Absicherung und Bußgeldbewährung der schon erfolgten Absenkung der Kostenmiete durch die Verpflichtungsmiete bringt für die Mietenden nur Vorteile. Für alle mit Anschlussförderung geförderten Wohnungen bleibt es bei der Verpflichtungsmiete. Die Verpflichtungsmiete war und ist immer niedriger als die Kostenmiete und begünstigt insofern die Mieterinnen und Mieter, die in den Sozialwohnungen leben. Die Verpflichtungsmiete ist niedriger, weil der Kostenfaktor Zinsen auf getilgte Fremdmittel nicht berücksichtigt wird, der umgangssprachlich auch als „fiktive Kosten“ bezeichnet wird. Davon sind fast 2 000 Haushalte direkt betroffen. Ende 2022 registrierte die IBB für fast 49 Objekte mit knapp 2 000 Wohnungen Überschreitungen der Verpflichtungsmiete, die aber wegen der Einhaltung der Kostenmiete nicht geahndet werden konnten. Auch wenn die Überschreitungen nicht immer die volle Kostenmiete umfassen, sondern gegebenenfalls geringere Beträge dazwischen streitig sind, können mit dem neuen Gesetz aber für 2 000 Mieterhaushalte direkt die Mietabsenkungen sichergestellt werden, und für rund 65 000 Wohnungen mit Anschlussförderung kann eine Anhebung auf die Kostenmiete – und wir reden dann über einen Anstieg von durchschnittlich 4 Euro pro Quadratmeter – rechtssicher verhindert werden. Das war jetzt relativ kleinteilig, aber ich glaube, es musste mal erklärt werden, damit Sie einfach auch wissen, wenn jetzt hier weitere Beiträge kommen, die das Gegenteil behaupten, dass Sie da eine klare Vorgabe haben, was dieses Gesetz wirklich erreichen will. In der alten Koalition gab es jahrelange ideologiegetriebene Debatten – Debatten zulasten der Mieterinnen und Mieter, die auf eine schnelle Absicherung warteten. Diese Koalition aus SPD und CDU hat es innerhalb von vier Wochen geschafft, sich auf dieses Gesetz zu verständigen und damit für bis zu 65 000 Haushalte Sicherheit vor überhöhten Mieten zu schaffen. [Beifall bei der SPD und der CDU – Dirk Stettner (CDU): Bravo! So ist es!] Wir handeln schnell und wir handeln konsequent für die Menschen in dieser Stadt. Nun sind Sie als Abgeordnete am Zuge, für die Mieterinnen und Mieter in der Stadt für eine schnelle Verabschiedung und Wirksamkeit zu sorgen, für soziale Sicherheit, auch im alten sozialen Wohnungsbau. – Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! [Beifall bei der SPD – Vereinzelter Beifall bei der CDU]